Xây nhà sai giấy phép có thể hoàn công được không?

Chào chị! Cảm ơn chị đã gửi thắc mắc của mình tới công ty luật Minh Khuê, dựa vào những thông tin mà chị cung cấp xin tư vấn cho chị như sau.

Theo như thông tin chị cung cấp thì công ty chị xây dựng nhà chung cư để bán nên công ty chị là công ty kinh doanh bất động sản. Vì vậy, công ty phải kê khai tính nộp các loại thuế sau:

“10. Đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản, giá tính thuế là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế GTGT.

a) Giá đất được trừ để tính thuế GTGT được quy định cụ thể như sau:

a.1) Trường hợp được Nhà nước giao đất để đầu tư cơ sở hạ tầng xây dựng nhà để bán, giá đất được trừ để tính thuế GTGT bao gồm tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách nhà nước (không kể tiền sử dụng đất được miễn, giảm) và chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định pháp luật.

Ví dụ 35: Năm 2014 Công ty kinh doanh bất động sản A được Nhà nước giao đất để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng xây dựng nhà để bán. Tiền sử dụng đất phải nộp (chưa trừ tiền sử dụng đất được miễn giảm, chưa trừ chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng theo phương án được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt) là 30 tỷ đồng. Dự án được giảm 20% số tiền sử dụng đất phải nộp. Số tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án đã được duyệt là 15 tỷ đồng.

Tổng giá trị đất được trừ được xác định như sau:

– Tiền sử dụng đất được miễn giảm là: 30 tỷ x 20% = 6 tỷ (đồng);

– Tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách nhà nước (không kể tiền sử dụng đất được miễn, giảm) là: 30 tỷ – 6 tỷ – 15 tỷ = 9 tỷ (đồng);

– Tổng giá đất được trừ để tính thuế GTGT bao gồm tiền sử dụng đất phải nộp ngân sách nhà nước (không kể tiền sử dụng đất được miễn, giảm) và chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng là: 9 tỷ + 15 tỷ = 24 tỷ (đồng). Tổng giá đất được trừ được phân bổ cho số m2 đất được phép kinh doanh.

a.2) Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất của Nhà nước, giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là giá đất trúng đấu giá.

a.3) Trường hợp thuê đất để đầu tư cơ sở hạ tầng để cho thuê, xây dựng nhà để bán, giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng là tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước (không bao gồm tiền thuê đất được miễn, giảm) và chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng theo quy định pháp luật. Riêng trường hợp thuê đất xây dựng nhà để bán, kể từ ngày 01/7/2014 thực hiện theo quy định tại Luật Đất đai năm 2013.”

Về thuế suất: Thuế suất thuế GTGT là 10%

5.2. Thuế thu nhập doanh nghiệp

Thuế TNDN phải nộp =( Thu nhập tính thuế – Phần trích lập quỹ KH&CN (nếu có) )x Thuế suất thuế TNDN

Khoản 1 Điều 4 Thông tư 78/2014/TT-BTC có quy định:

1. Thu nhập tính thuế trong kỳ tính thuế được xác định bằng thu nhập chịu thuế trừ thu nhập được miễn thuế và các khoản lỗ được kết chuyển từ các năm trước theo quy định.

Thu nhập tính thuế được xác định theo công thức sau:

Thu nhập tính thuế

=

Thu nhập chịu thuế

Thu nhập được miễn thuế

+

Các khoản lỗ được kết chuyển theo quy định

Về thu nhập chịu thuế: Điều 2 Thông tư 96/2015/TT-BTCT quy định:

2. Thu nhập chịu thuế

Thu nhập chịu thuế trong kỳ tính thuế bao gồm thu nhập từ hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hoá, dịch vụ và thu nhập khác.

Thu nhập chịu thuế trong kỳ tính thuế xác định như sau:

Thu nhập chịu thuế

=

Doanh thu

Chi phí được trừ

+

Các khoản thu nhập khác

Thu nhập từ hoạt động sản xuất kinh doanh hàng hóa, dịch vụ bằng doanh thu của hoạt động sản xuất kinh doanh hàng hóa, dịch vụ trừ chi phí được trừ của hoạt động sản xuất kinh doanh hàng hóa, dịch vụ đó. Doanh nghiệp có nhiều hoạt động sản xuất kinh doanh áp dụng nhiều mức thuế suất khác nhau thì doanh nghiệp phải tính riêng thu nhập của từng hoạt động nhân với thuế suất tương ứng.

Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, chuyển nhượng dự án đầu tư, chuyển nhượng quyền tham gia dự án đầu tư, chuyển nhượng quyền thăm dò, khai thác, chế biến khoáng sản theo quy định của pháp luật phải hạch toán riêng để kê khai nộp thuế thu nhập doanh nghiệp với mức thuế suất 22% (từ ngày 01/01/2016 áp dụng mức thuế suất 20%), không được hưởng ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp (trừ phần thu nhập của doanh nghiệp thực hiện dự án đầu tư kinh doanh nhà ở xã hội để bán, cho thuê, cho thuê mua được áp dụng thuế suất thuế TNDN 10% theo quy định tại điểm d khoản 3 Điều 19 Thông tư số 78/2014/TT-BTC).

Doanh nghiệp trong kỳ tính thuế có các hoạt động chuyển nhượng bất động sản, chuyển nhượng dự án đầu tư, chuyển nhượng quyền tham gia thực hiện dự án đầu tư (trừ dự án thăm dò, khai thác khoáng sản) nếu bị lỗ thì số lỗ này được bù trừ với lãi của hoạt động sản xuất kinh doanh(bao gồm cả thu nhập khác quy định tại Điều 7 Thông tư số 78/2014/TT-BTC), sau khi bù trừ vẫn còn lỗ thì tiếp tục được chuyển sang các năm tiếp theo trong thời hạn chuyển lỗ theo quy định.

Đối với số lỗ của hoạt động chuyển nhượng bất động sản, chuyển nhượng dự án đầu tư, chuyển nhượng quyền tham gia thực hiện dự án đầu tư (trừ dự án thăm dò, khai thác khoáng sản) của các năm 2013 trở về trước còn trong thời hạn chuyển lỗ thì doanh nghiệp phải chuyển vào thu nhập của hoạt động chuyển nhượng bất động sản, chuyển nhượng dự án đầu tư, chuyển nhượng quyền tham gia thực hiện dự án đầu tư, nếu chuyển không hết thì được chuyển lỗ vào thu nhậpcủa hoạt động sản xuất kinh doanh (bao gồm cả thu nhập khác) từ năm 2014 trở đi.”

Về thuế suất: Điều 11 Thông tư 78/2014/TT-BTC quy định:

“Kể từ ngày 01/01/2014, thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp là 22%, trừ trường hợp quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều này và các trường hợp được áp dụng thuế suất ưu đãi.”

5.3. Thuế môn bài

khoản 1 Văn bản hợp nhất số 33/VBHN-BTC quy định:

1.3 Các tổ chức kinh tế bao gồm:

– Các Doanh nghiệp Nhà nước, Công ty cổ phần, Công ty trách nhiệm hữu hạn, Doanh nghiệp tư nhân, Doanh nghiệp hoạt động theo Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, tổ chức và cá nhân nước ngoài kinh doanh tại Việt Nam không theo Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, các tổ chức kinh tế của tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội – nghề nghiệp, đơn vị vũ trang nhân dân, các tổ chức, đơn vị sự nghiệp khác và tổ chức kinh doanh hạch toán kinh tế độc lập khác;

– Các Hợp tác xã, Liên hiệp Hợp tác xã và các Quỹ tín dụng nhân dân (gọi chung là các HTX);

– Các cơ sở kinh doanh là chi nhánh, cửa hàng, cửa hiệu (thuộc công ty hoặc thuộc chi nhánh)… hạch toán phụ thuộc hoặc báo sổ được cấp giấy chứng nhận (đăng ký kinh doanh), có đăng ký nộp thuế, và được cấp mã số thuế (loại 13 số);

Các tổ chức kinh tế nêu trên nộp thuế Môn bài căn cứ vào vốn đăng ký ghi trong giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh hoặc giấy phép đầu tư theo biểu như sau:

Đơn vị: đồng

BẬC THUẾ MÔN BÀI

VỐN ĐĂNG KÝ

MỨC THUẾ MÔN BÀI CẢ NĂM

– Bậc 1

Trên 10 tỷ

3.000.000

– Bậc 2

Từ 5 tỷ đến 10 tỷ

2.000.000

– Bậc 3

Từ 2 tỷ đến dưới 5 tỷ

1.500.000

– Bậc 4

Dưới 2 tỷ

1.000.000

Như vậy, Chị cần căn cứ vào vốn điều lệ của công ty mình để xác định số thuế môn bài cần nộp.

5.4. Thuế thu nhập cá nhân

Khi công ty chị có người lao động và phát sinh khấu trừ thuế thì phải tiến hành khấu trừ thuế đối với những người lao động đó theo hướng dẫn tại Thông tư 111/2013/TT-BTC.

-Đối với người lao động có hợp đồng lao động từ đủ 3 tháng trở lên thì khấu trừ theo biểu thuế lũy tiến từng phần

-Đối với người lao động không có hợp đồng lao động, hoặc có hợp đồng lao động dưới 3 tháng thì khấu trừ tại nguồn 10% đối với mỗi lần trả thu nhập trên 2.000.000 đồng.

5.5. Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp

Căn cứ tính thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (SDĐPNN) là diện tích đất tính thuế, giá 1m2 đất tính thuế và thuế suất.
Thuế SDĐPNN = diện tích đất tính thuế x giá 1m2 x thuế suất

Về diện tích đất tính thuế: Khoản 2 Điều 5 Thông tư 153/2011/TT-BTC quy định:

“Diện tích đất tính thuế là tổng diện tích đất được nhà nước giao, cho thuê sử dụng vào mục đích kinh doanh ghi trên Giấy chứng nhận, Quyết định giao đất, Quyết định hoặc Hợp đồng cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; Trường hợp diện tích đất ghi trên Giấy chứng nhận, Quyết định giao đất, Quyết định hoặc Hợp đồng cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thấp hơn diện tích đất thực tế sử dụng vào mục đích kinh doanh thì diện tích đất tính thuế là diện tích đất thực tế sử dụng.”

Về giá 1m2: Khoản 1 Điều 6 Thông tư 153/2011/TT-BTC quy định:

“Giá của 1 m2 đất tính thuế là giá đất theo mục đích sử dụng của thửa đất tính thuế do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định và được ổn định theo chu kỳ 5 năm”

Về thuế suất: Khoản 2 Điều 7 Thông tư 153/2011/TT-BTC quy định:

“2. Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, đất phi nông nghiệp quy định tại Điều 2 Thông tư này sử dụng vào mục đích kinh doanh áp dụng mức thuế suất 0,03%.”

Ngoài ra, chị cũng cần tham khảo thêm những quy định của pháp luật để kê khai, tính nộp thuế đúng quy định đối với trường hợp cụ thể của chị.

Nguồn: Luật Minh Khuê

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *